Жителям города Сочи о правильном капитальном ремонте многоквартирного дома

 

Содержание:

1. Законный капитальный ремонт многоквартирного дома

2. Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома

3. Комплексный капитальный ремонт многоквартирного дома с помощью  Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства

4. «Олимпийский» капитальный ремонт многоквартирного дома

5. Защита нарушенных при ремонте дома прав собственников жилья

6. Перечень нормативно-правовых актов, регулирующих проведение капитального ремонта многоквартирного дома

 

1. Законный капитальный ремонт многоквартирного дома

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является высшим органом управления многоквартирным домом.

К исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также другие важные вопросы сохранности, содержания и управления домом.

То есть законодательство Российской Федерации предусматривает, что капитальный ремонт многоквартирного дома без правильно и законно проведенного Общего собрания собственников помещений дома не осуществляется.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.  Исключение составляют следующие вопросы:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме,

по данным вопросам решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственников жилищного фонда. Жители, не являющиеся собственниками помещений (наниматели, арендаторы) капитальный ремонт не оплачивают.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (то есть пропорционально площади своего помещения, квартиры).

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут (но не обязаны, если отдельным специальным законом это не предусмотрено) предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Как уже указывалось выше, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (если коротко - этот орган называется Государственная Жилищная инспекция Краснодарского края).

Кстати, в решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа, то есть можно законно поменять морально устаревшие элементы дома на новые, современные и красивые без учета технического состояния.

 

2. Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома

Вопрос - кто и сколько оплачивает капитальный ремонт дома - один из самых важных и непростых. На сегодняшний день для жителей города Сочи актуальны следующие варианты финансирования капитального ремонта своего многоквартирного дома:

1)      Капитальный ремонт полностью (на 100%) финансируется по смете собственниками помещений в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности (то есть общая стоимость капитального ремонта после обсуждения и утверждения общим собранием распределяется между собственниками пропорционально площади квартир).

2)      Капитальный ремонт на 95% финансируется Государственной корпорацией «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», на 5% от сметной стоимости - собственниками помещений в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности.

3)      Выборочный капитальный ремонт (только фасады и крыша) полностью (на 100%) финансируется государством и органами местного самоуправления в рамках Краевой целевой программы "Обеспечение строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического и бальнеологического курорта (2008 - 2013 годы).

4)      Для объективности надо отметить еще один законный способ получить средства от государства на капитальный ремонт дома. Статья 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» устанавливает, что при приватизации жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем (государством, органом местного самоуправления) сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

 

 

3. Комплексный капитальный ремонт многоквартирного дома с помощью  Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства

Фонд создан на основании Федерального Закона №185-ФЗ от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

Принятый закон устанавливает правовые и организационные основ оказания финансовой поддержки органам государственной власти субъектов РФ по реформированию жилищно-коммунального хозяйства и предусматривает создание некоммерческой организации (государственной корпорации), осуществляющей функции по софинансированию проведения капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда, - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Целями деятельности Фонда являются создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан, стимулирование реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда. Имущество Фонда будет сформировано за счет имущественного взноса Российской Федерации в размере 240 млрд. рублей, а также за счет доходов, получаемых Фондом от размещения денежных средств, и других законных поступлений. Установлен порядок управления Фондом и ведения отчетности о деятельности Фонда.

Определены условия и порядок предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда. В частности, обязательным условием является наличие на территории муниципального образования, претендующего на получение поддержки, определенного количества коммерческих организаций коммунального комплекса и организаций, управляющих многоквартирными домами, с долей участия субъектов РФ и (или) муниципальных образований в уставном капитале таких организаций не более чем 25%. Финансовая поддержка за счет средств Фонда предоставляется при условии осуществления долевого финансирования капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилья за счет средств бюджета субъекта РФ или муниципального образования, претендующих на получение поддержки.

Регламентирован порядок расходования средств Фонда. В случае нецелевого использования средств Фонда предоставление финансовой поддержки может быть приостановлено.

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства осуществляет свою деятельность до 1 января 2012 года. Определен порядок ликвидации Фонда.

Для того, чтобы получить финансирование необходимо утвержденное общим собранием собственников решение об участии в программе капитального ремонта фонда и софинансирование жителями в размере не менее 5%. Перечень работ и смета утверждаются на общем собрании собственников. Денежные средства перечисляются государством на специально открываемый управляющей организацией или ТСЖ счет в банке (счет открывается только для капитального ремонта конкретного дома, причем перечень банков устанавливается государством).

 

4. «Олимпийский» капитальный ремонт многоквартирного дома

Проводится на основании Закона Краснодарского края от 13.03.2008 N 1405-КЗ "Об утверждении Краевой целевой программы "Обеспечение строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического и бальнеологического курорта (2008 - 2013 годы)". Перечень многоквартирных домов для проведения ремонта утверждается Решением городского собрания Сочи.

Несмотря на то, что первоначально планировалось осуществлять комплексный капитальный ремонт, на сегодняшний день в целях увеличения количества домов, подлежащих ремонту по этой программе, перечень работ сокращен. Теперь оплачивается только ремонт крыши и фасадов. Гнилые трубы, рассыпающаяся алюминиевая проводка, неработающие вентили в подвалах - остаются на память о «капитальном» ремонте.

Строительную организацию, сроки ремонта, перечни домов определяют сотрудники администрации города Сочи. Ни мнения жителей дома, ни мнения управляющей домом организации никого не интересуют, что является, если говорить откровенно, грубым нарушением жилищного и гражданского законодательства.

Но есть и преимущество такого выборочного ремонта - полная оплата работ за счет бюджетных средств. Цель мероприятий - улучшение внешнего архитектурного облика города Сочи в рамках подготовки к Зимней Олимпиаде 2014.

 

5. Защита нарушенных при ремонте дома прав собственников жилья

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям Жилищного Кодекса применяются положения Жилищного Кодекса РФ.

Если в Вашем многоквартирном доме осуществляется ремонт с нарушением жилищного законодательства, то защищать свои интересы придется собственникам жилья самостоятельно. При этом сложился достаточно универсальный подход:

1) Необходимо точно сформулировать перечень Ваших претензий (а еще лучше - перечень Ваших нарушенных прав);

2) Обязательно нужно найти еще 2 - 5 человек из числа инициативных совладельцев дома, которые разделяют Вашу позицию и готовы хотя бы расписаться в коллективном письменном обращении. Лучше всего найти так называемых «членов домового комитета» и из «председателя» (это пережиток социализма, но иногда очень полезный);

3) Желательно заранее договориться со своей управляющей организацией или правлением ТСЖ, чтобы они поддержали Ваши требования (поддержат, если припугнуть уходом дома к конкурентам, никуда не денутся, так как и управляющая организация и правление ТСЖ - теперь выборные). Часто для решения проблемы от управляющей организации или ТСЖ нужно только пару - тройку актов с печатью, подтверждающих факты нарушений (например отсутствие коммунальной услуги с такого-то числа по такое-то число), такого акта достаточно и для суда и для прокуратуры. Кстати, управляющая организация ОБЯЗАНА в случаях нарушения параметров предоставления коммунальных услуг составить акт;

4)  Направить свои претензии, требования и жалобы (с подписями как можно большего количества соседей) во все органы, которые прямо или косвенно обязаны контролировать соблюдение законодательства. В первую очередь - Управляющая организация, правление ТСЖ, Жилищная инспекция, прокуратура, администрация города-курорта Сочи (на имя Главы города Сочи), Роспотребнадзор, Глава Администрации (Губернатор) Краснодарского края.

5) Запомните, что любое обоснованное подозрение что подрядные организации (а тем более выбранные не собственниками жилья!) наносят своими неквалифицированными действиями ущерб Вашему дому грозит хамоватым строителям уголовным делом. То есть если будет доказано, что с целью обогащения, незаконно проникнув в подвал дома, без разрешения собственников квартир, строители сломали например систему водоснабжения, то тут усматриваются признаки состава преступления, предусмотренного статьей 215.2 Уголовного Кодекса Российской Федерации. В таких случаях надо обращаться для фиксации факта в свою управляющую организацию (либо фиксировать в акте произвольной формы вместе с 2 - 3 соседями), а затем подать заявления о преступлении в милицию и прокуратуру.

6) Если капитальный ремонт осуществляется в порядке, предусмотренном законом, то жители дома являются заказчиками строительных работ и соответственно, если жителей не устраивает качество работы подрядчиков им можно не подписывать акты выполненных работ (не принимать и не оплачивать работы), это самое рыночное по своему характеру и оперативное по срокам наказание нерадивым строителям.

 

6. Перечень нормативно-правовых актов, регулирующих проведение капитального ремонта многоквартирного дома

 

Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N188-ФЗ

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ"

 

Федеральный Закон №185-ФЗ от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Главы города Сочи от 28 октября 2008 г. N 1131 «О ПОРЯДКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СУБСИДИЙ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ»

 

ЗАКОН РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

 

Закон Краснодарского края от 13.03.2008 N 1405-КЗ "Об утверждении Краевой целевой программы "Обеспечение строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического и бальнеологического курорта (2008 - 2013 годы)"

 

РЕШЕНИЕ ГОРОДСКОГО СОБРАНИЯ СОЧИ от 28 октября 2008 г. N 261 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПЕРЕЧНЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ, ПОДЛЕЖАЩИХ КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ В 2009 ГОДУ В РАМКАХ КРАЕВОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "ОБЕСПЕЧЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ОЛИМПИЙСКИХ ОБЪЕКТОВ И РАЗВИТИЯ ГОРОДА СОЧИ КАК ГОРНОКЛИМАТИЧЕСКОГО И БАЛЬНЕОЛОГИЧЕСКОГО КУРОРТА (2008 - 2013 ГОДЫ)" ПО СТРОКЕ "КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ 598 ЖИЛЫХ ДОМОВ (1618,5 ТЫС. КВ. М) (В ТОМ ЧИСЛЕ ПРОЕКТНО-СМЕТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ)»

 

РЕШЕНИЕ ГОРОДСКОГО СОБРАНИЯ СОЧИ от 28.10.2008 N 265 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПЕРЕЧНЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ, ПОДЛЕЖАЩИХ КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ В 2008 ГОДУ В РАМКАХ КРАЕВОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "ОБЕСПЕЧЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ОЛИМПИЙСКИХ ОБЪЕКТОВ И РАЗВИТИЯ ГОРОДА СОЧИ КАК ГОРНОКЛИМАТИЧЕСКОГО И БАЛЬНЕОЛОГИЧЕСКОГО КУРОРТА (2008 - 2013 ГОДЫ)" ПО СТРОКЕ "КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ 598 ЖИЛЫХ ДОМОВ (1618,5 ТЫС. КВ. М) (В ТОМ ЧИСЛЕ ПРОЕКТНО-СМЕТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ)»